新北市淡水區成屋市場分析

2011-06-16 - 2011年台灣地區房地產產業年鑑

新北市淡水區成屋市場分析

淡水區位於台北盆地西北方，為淡水河出海處。由於早在荷據時期就有開發，因而蘊藏了許多台北人的共同記憶，而今觀光資源更佳豐富。

由於地處偏遠，此地住宅原應以渡假休閒為主要功能，但台北地區第一條高運量路線開通至本區，使本區住宅成為通勤族購屋選項之一；加以淡海新市鎮有大量可開發未建築土地，近年推案漸增，海景及低廉房價的訴求，吸引許多通勤族置產。

雖然有高運量的捷運線，但本區狹長型的帶狀發展下，以僅有的一條聯外道路為主線，於尖峰時段或假日時交通壅塞情形嚴重，大幅拉長通勤時間、降低了生活品質。此外，淡海新市鎮推案量大，真實居住需求相對有限，空屋率偏高，亦為本區住宅市場發展的不利因素。

觀察本區近五年成屋住宅成交狀況，大致呈發展停滯狀態。2010年平均總價731萬元，較2009年僅上升2%，較2006年僅上升4%。

平均單價19.5萬元較2009年僅上升1%，尚低於2008年的20.0萬元。相對於新北市其他主要行政區漲幅在15%~32%之間，本區住宅市場較為冷清。

單位成交價方面，仍以300-500萬產品為主力，2010年佔比32.0%，500-700萬佔比26.1%次之。

本區平均成交坪數結構呈多元發展，15-25坪、25-35坪及35-45坪產品所佔比例相當，合計約佔七成。45-55坪產品所佔比例約八分之一弱。

此外，本區向為新北市平均流通天數較長地區，2010年平均流通天數96.0天、為近五年最長；顯示本區推案雖多，但買氣明顯不足。未來本區住宅市場發展，首重觀察規劃中的淡江大橋及輕軌等交通建設，是否能有效紓解本區的交通問題。